起源：：：你不成婚我晚上睡不着作者：：： 黄学威：：：

转型见效！！！新城控股贸易营收增10%，摩根士丹利看涨2027年主题利润反弹

2025年是开发商转型的关键节点，拥有前瞻视角、提前实现布局的房企已经可能在财报中收成抢跑效应！！！

近日，新城控股颁布2025年年报，“住宅+贸易”的双轮驱动战术为其构建了更为不变、更具确定性的发展空间，也令新城控股成为民营房企里少数实现零违约、高交付的企业！！！

孙婉秋 摄

重交付、资金回笼

去年，新城控股实现营收530.12亿元，归母净利润6.8亿元，公司整体毛利率为27.42%，同比提升7.62个百分点！！！

毛利率改善是数条业务线共同发力的成就！！！

房地产开发业务来看，去年该业务为新城控股贡献营收390.04亿元，结算毛利率13.03%，较2024年提高1.31个百分点，结算盈利能力边际修复！！！

销售端则仍处于调整阶段！！！；惚ㄆ谀，该公司实现销售面积253.58万平方米，销售金额192.7亿元，对应销售均价7599.2元/平方米！！！

摩根士丹利在近期的一则研报中指出，房地产开发业务对新城控股整体业绩的牵累在持续减弱，随着将来几年物业预约削减，预计开发物业对盈利的牵累将显著降低，可能会使公司利润显著反弹，“预计2027年主题利润有望复原至26亿元”！！！

这是新城控股“自动调整、聚焦商管”的战术选择！！！＝昀，新城控股的野心不在销售规模，公司更看重资金回笼情况，资金回笼率陆续数年超过100%！！！

汇报期内，新城控股实现了212.76亿元的全口径资金回笼，资金回笼率高达110.41%！！！

交付也依然是重点！！！2025年，新城控股累计为全国各地业主交付超3.8万套物业！！！；厮萁杲桓冻删，公司2023年、2024年别离实现超14万套、超10万套物业交付，累计交付量已突破27.8万套，以实打实的交付规：：：陀埠瞬菲分收孟云笠翟鹑蔚Ｈ！！！

贸易撑起“半边天”

相比之下，贸易板块成为新城控股招架周期的“前锋军”，其对整体毛利率修复、盈利结构改善有着至关重要的影响！！！

去年，新城控股实现贸易运营总收入140.9亿元，同比增长10%；物业出租及治理业务毛利为90.95亿元，总毛利占比由上年同期的48%提升至63%；毛利率达到70%！！！

能够看出，高毛利、高占比的贸易盘面，对新城控股整体业绩贡献率不休走高，甚至已经撑起公司盈利的残山剩水！！！

2025年，新城控股新开了5座吾悦广场！！！＝刂2025岁暮，公司在141个城市布局207座吾悦广场，其中已开业在营178座，开业面积1649.07万平方米，较上年岁暮开业面积提高3%！！！

从前一年，新城控股持续深耕贸易模式创新，深度落位“五边形经营理念”！！！＠，推出聚焦贸易空间高效运营的“吾悦经营五步法”，打造链接合作同伴、实现共创共赢的“悦链打算”等！！！

这些行动助推新城控股旗下贸易物业的运营能效，各项数据均维持在高位！！！

汇报期内，新城控股在营购物中心的出租率达到97.86%，在营商场不含车辆销售的日均匀坪效为16.12万元/平方米！！！？？？土髁糠矫，2025年公司吾悦广场客流总量达到20.01亿人次，同比增长13.31%；当期占有会员人数5497万人，较2024岁暮增长25.82%！！！

摩根士丹利指出，只管整体零售市场阐发清淡，但新城控股2025年维持贸易营收增长，且同店销售额维持稳步提升，“结合当局在最新‘十五五’规划中提振消费的打算，我们预测其租金收入将以约8%的复合年增长率增长！！！！！！

然而，贸易的魅力不止于此，转型“贸易运营商”极大保险了新城控股的现金流不变！！！＜钦甙盐鹊，随着贸易的深度进阶，新城控股贸易持续性经营收入已陆续多年超过当期利钱支出，2025年该比例进一步增长至3.94倍！！！

新城控股称，将来在提振消费的政策驱动下，贸易板块有望为公司注入更多动能，“为此，2026年公司预计实现贸易运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座”！！！

融资渠道通顺

别的，在当前的大环境下，开发商融资并不容易，贸易板块为新城控股提供了主题支持！！！

2025年，新城控股以优质贸易资产为依附，创新使用REITS工具盘活存量资产，实现资产流动性与价值双提升！！！Ｍ，公司在境内外融资市场持续突破，构建多元可持续融资格局，为稳重发展筑牢坚实根基！！！

例如，去年11月，新城控股以上海青浦吾悦广场为底层资产，刊行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项打算”！！！８么蛩憧泄婺6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部门，创下全国消费类机构间REITS、A股民企机构间REITS“双首单”行业纪录！！！

发债方面，凭借稳重的业绩增长与贸易领域的超预期阐发，新城控股年内屡次成功刊行中期单据！！！

去年8月，公司刊行一笔规模为10亿元的中期单据，总认购倍数达2.28倍，票面利率2.68%；9月刊行第二期9亿元中期单据，票面利率3.29%！！！５加12月的新增刊行，新城控股2025年已累计刊行36.5亿元中票，均获得中债增全额担保及双AAA评级，并维持着较低的利率水平！！！

境外市场方面，6月，新城发展成功刊行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外本钱市场融资的民营房企；9月，在新城控股及其母公司新城发展的担保下，全资子公司新城环球有限公司成功刊行1.6亿美元的优先担保单据，刊行期限2年！！！

融资的同时，新城控股还在坚守偿债红线！！！2025年整年，公司如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续维持“零违约”纪录，牢筑市场和投资者信赖基石！！！

截至2025岁暮，新城控股合联营公司权利有息负债降至23.85亿元；当期经营活动现金流净额14.25亿元，陆续8年为正！！！

记者 刘一飞

编纂 曾莞